Berlin, München, Wien – in deutschen und österreichischen Metropolregionen steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiter. Die Aussichten für Investoren und Privatanleger bleiben attraktiv – auch in Krisenzeiten.
Investoren am Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt sind derzeit mit einem im Vergleich zum vergangenen Jahrzehnt ungewohnten Marktumfeld konfrontiert – steigende Zinsen, hohe Baukosten und Inflation. Angesichts der wirtschaftlichen und politischen Unwägbarkeiten zeigen sich die Marktakteure aktuell verhaltender. Dennoch gilt es hervorzuheben: Es herrscht kein Stillstand am Immobilienmarkt. Im Gegenteil: Die Konstellation aus hoher und nach wie vor unbefriedigter Nachfrage nach vor allem Wohnraum in den großen Städten Deutschlands und Österreichs und gleichzeitig fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten wird sich sogar noch verschärfen, da steigende Bau- und Finanzierungskosten manchen Projektentwickler dazu bringen werden, seine Pläne aufzugeben.
An Herausforderungen für die Immobilienbranche herrscht kein Mangel. Sie hat aber in den vergangenen Jahren – zum Beispiel im Zuge der Pandemie – gezeigt, dass sie durchaus in der Lage ist, sich schnell und flexibel an neue Entwicklungen und Trends anzupassen. Das gilt nicht zuletzt auch für den Gewerbeimmobilienmarkt, der für Investoren ebenfalls spannende Investmentchancen bereithält.
Seit Jahren ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Der wachsende Nachfrageüberhang durch Zuzug aus dem In- und Ausland, die steigende Anzahl von Einpersonenhaushalten sowie das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche pro Kopf erhöhen den Druck auf dem Angebotsmarkt. Gleichzeitig werden Jahr für Jahr zu wenige Wohnungen fertiggestellt: Statt der nach Berechnungen erforderlichen und von der Bundesregierung festgelegten 400.000 Wohnungen waren es dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge im Jahr 2021 gerade einmal 293.393.
Das macht sich auf dem Wohnimmobilienmarkt deutlich bemerkbar – seit Jahren kennt der Trend bei Wohnimmobilienpreisen in deutschen und österreichischen Großstädten nur eine Richtung: nach oben! Durch die Kombination aus hoher Nachfrage und unzureichendem Wohnungsbau vergrößert sich die Angebotslücke zunehmend. Dabei gilt: Wohnen ist und bleibt ein Grundbedürfnis. Steigende Bau- und Finanzierungskosten drohen dieses Problem noch zu verschärfen, denn entweder werden manche geplanten Wohnprojekte nicht mehr realisiert, oder es müssen sehr hohe Mieten verlangt werden, damit sich die Entwicklung auf für den Investor noch lohnt.
Fehlendes Bauland sowie der anhaltende Einwohnerzuwachs befeuern den Wohnungsmarkt – und das nicht nur in den deutschen Metropolen, sondern auch in der österreichischen Hauptstadt Wien (siehe Infokasten). Für den starken Zuzug in die Ballungszentren gibt es verschiedene Gründe, sei es die Lebensqualität oder das Arbeitsplatz- und Ausbildungsangebot.
Seit der Pandemie hat sich außerdem das Homeoffice immer weiter etabliert – für einen Großteil der Unternehmen ist ein hybrides Arbeitsmodell auch nach der Pandemie nicht mehr wegzudenken. Dadurch spielen ebenfalls die Wohnqualität und das Raumangebot der eigenen Wohnung eine noch größere Rolle, sodass die Nachfrage nach Wohnraum beziehungsweise mehr Wohnraum pro Kopf zusätzlich angekurbelt wird. Zu guter Letzt haben niedrige Zinsen auf klassische Sparprodukte sowie günstige Finanzierungskosten in Kombination mit einer bislang allgemein guten Wirtschaftslage und steigendem Einkommen dazu geführt, dass Wohnimmobilien als Anlageform von privaten und institutionellen Investoren wiederentdeckt wurden. Nunmehr ist es zwar zu einer Zinswende im Euroraum gekommen, doch das Zinsniveau liegt immer noch auf sehr niedrigem Niveau und ist bereinigt um die Inflation – also real – so niedrig wie nie zuvor seit der Währungsunion. Der Anlagedruck dürfte somit also anhalten.
In Österreich und vor allem in Wien ist die Lage grundsätzlich keine andere als in den deutschen Städten, zum Teil sogar noch herausfordernder. Seit 2011 ist die Einwohnerzahl der Stadt Wien um 12,8 Prozent gewachsen. Die Wachstumsrate war damit fast doppelt so hoch wie in Berlin. Mit etwa 1,92 Millionen Einwohnern, hat Österreichs Hauptstadt Hamburg als zweitgrößte deutschsprachige Stadt abgelöst. Vor allem auf junge Zuwanderer übt Wien eine starke Anziehungskraft aus. In einschlägigen weltweiten Rankings bezüglich der Lebensqualität von Städten reiht sich Wien in den obersten Rängen ein.
Das Besondere an Wien im Vergleich zu deutschen Metropolen: der hohe Anteil kommunaler Wohnungen und Wohnungen im Besitz von Genossenschaften – fast jeder fünfte Haushalt lebt in einer Genossenschaftswohnung. Diese stehen Zuzüglern aber nur im Glücksfall zur Verfügung, der private Wohnungsmarkt ist somit umso enger. Zahlreiche neue Quartiersentwicklungen bieten Investoren Chancen.
Im vergangenen Jahr 2021 war viel Bewegung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt: Während die Assetklassen Büro, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel stark am Markt gehandelt wurden, hatten die Hotellerie, Teile des Einzelhandels, aber auch die Gastronomie mit der Pandemie zu kämpfen – doch auch bei diesen setzt die Erholungsphase ein.
Gezeigt hat sich vor allem: Die gesamte Immobilienwirtschaft ist im Wandel. Sowohl Klimaschutzverordnungen und die damit verbundenen strengen ESG-Regulierungen als auch die veränderten Nutzeranforderungen müssen beachtet werden. Die Grenzen zwischen den Assetklassen verschwimmen zunehmend infolge neuer Konzepte und Stadtentwicklungen. Doch spätestens die Pandemie hat gezeigt, dass auch das Gewerbesegment diesen Herausforderungen gewachsen ist. Daraus ergeben sich auch in dieser Assetklasse gute Investmentchancen für Investoren.
Die Subassetklasse der Serviced Apartments hat selbst während der Pandemie immer mehr an Beliebtheit gewonnen – sowohl bei Nutzern als auch Investoren. Die Mischung aus Wohnen mit zum Teil hotelähnlichem Serviceangebot und flexiblen Mietverträgen stößt besonders bei den jüngeren Generationen auf großes Interesse. Millennials (derzeit 21 bis 37 Jahre) sind für rund 60 Prozent der Reservierungen verantwortlich.
Durch die immer flexibler werdende Arbeitswelt mit der Möglichkeit, dezentral zu arbeiten, sind die vollmöbilierten Zimmer mit Apartment-Charakter und individuellem Serviceangebot gerade für Geschäftsreisende, Pendler oder Young Professionals eine attraktive Alternative. Ein Beispiel also dafür, wie innovative Konzepte Antworten auf neue Herausforderungen und veränderte Nutzeranforderungen geben können.
Das hält auch spannende Chancen für Investoren bereit, denn der Markt ist noch längst nicht ausgeschöpft. In den kommenden drei Jahren prognostiziert der Immobiliendienstleister Savills etwa 21,2 Prozent mehr Serviced-Apartment-Angebote in Europa. Dazu kommt, dass es sich noch um eine verhältnismäßig junge Subassetklasse handelt, sodass etwa 60 Prozent des europaweiten Bestands von kleineren Betreibern und nicht unter großen Marken geführt werden – das hält einige Expansionspotenziale bereit.
Insgesamt bietet die Marktlage in Deutschland und Österreich eine gute Ausgangsposition für Investoren. Gemäß dem aktuellen Preisatlas von ImmoScout24 sind sowohl Kauf- als auch Mietpreise im zweiten Quartal 2022, trotz der wirtschaftlichen Lage, deutschlandweit wieder angestiegen – sowohl für Wohnungen als auch Einfamilienhäuser. In Österreich ist fast jeder Zweite derzeit aktiv auf der Suche nach einer neuen Immobilie. Das zeigen die Auswertung der Suchprofile auf der Immobilienplattform ImmoScout24 sowie eine Innofact-Umfrage.
Auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt passiert einiges: Mit einem Transaktionsvolumen von 60 Milliarden Euro wurde 2021 ein Rekordergebnis auf dem deutschen gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt erreicht. Auch das erste Halbjahr 2022 sieht vielversprechend aus. Obwohl das zweite Quartal 2022 aufgrund der wirtschaftlichen Situation leichte Rückgänge im Umsatz verzeichnete, werden auch am Jahrsende rund 50 Milliarden Euro Transaktionsvolumen am gewerblichen Immobilienmarkt erwartet. Dabei bleiben Büroimmobilien die stärkste Assetklasse. Das zeigt: Für Investoren ist die Assetklasse Gewerbeimmobilie angesichts der sich bereits abzeichnenden Zinswende keineswegs unattraktiv. Kurzzeitige Rückgänge im Transaktionsvolumen können auch darauf hindeuten, dass Bestandshalter eine abwartende Position einnehmen – und entsprechend wenig Angebot am Markt ist. Panikverkäufe sind jedenfalls nicht zu beobachten.
Und weiterhin übertrifft die Nachfrage das Produktangebot. Das ist nicht zuletzt auch auf dem österreichischen Gewerbemarkt zu beobachten, auf dem das Transaktionsgeschehen bereits 2021 durch die Angebotsknappheit ausgebremst wurde.